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Graphische Darstellungen
  • Bauabschnitte
  • Gebäudetypologien
  • Grundstücksaufteilung EMD/Stadt Freiburg
  • Beispiel eines baufeldbezogenen Steckbriefes (Konzeptvergabe) der Stadt Freiburg

Rahmenplan zum künftigen Stadtteil Dietenbach

Auszüge der Gemeinderats­beschlüsse zum künftigen Stadtteil Dietenbach

Übersicht der Bauabschnitte und Aufsiedlung

Info

Der neue Stadtteil Dietenbach wird nach aktuellem Planungsstand ca. 58 ha Nettobauland aufweisen. Die hier dargestellten Bauabschnitte sind ein Auszug aus dem Städtebaulichen Rahmenplan aktualisiert zum 6.12.2021. Im Zuge des Gesamtverfahrens können sich diese noch ändern. Die Bauabschnitte sind wie folgt geplant:

Bauabschnitt 1:
Erschließung ab 2023, Bezug ab 2025, geplante Geschossflächenzahl im Durchschnitt 2,42 für 1.556 Wohneinheiten für 3.511 Einwohner*innen sowie weitere Wohneinheiten (z.B. Wohnheime)
Bauabschnitt 2:
Erschließung ab 2025, Bezug ab 2027, geplante Geschossflächenzahl im Durchschnitt 2,32 für 1.431 Wohneinheiten für 3.114 Einwohner*innen sowie weitere Wohneinheiten (z.B. Wohnheime)
Bauabschnitt 3:
Erschließung ab 2027, Bezug ab 2029, geplante Geschossflächenzahl im Durchschnitt 1,37 für 1.312 Wohneinheiten für 3.018 Einwohner*innen
Bauabschnitt 4:
Erschließung ab 2029, Bezug ab 2031, geplante Geschossflächenzahl im Durchschnitt 2,49 für 688 Wohneinheiten für 1.490 Einwohner*innen sowie weitere Wohneinheiten (z.B. Wohnheime)
Bauabschnitt 5:
Erschließung ab 2031, Bezug ab 2033, geplante Geschossflächenzahl im Durchschnitt 1,62 für ca. 1.465 Wohneinheiten für 3.370 Einwohner*innen
Bauabschnitt 6:
Erschließung ab 2035, Bezug ab 2037, geplante Geschossflächenzahl im Durchschnitt 1,62 für 325 Wohneinheiten für 748 Einwohner*innen

Bauabschnitte


Gebäudetypologien im zukünftigen Stadtteil Dietenbach


Townhouse klein
1-2 Wohneinheiten pro Haus
Townhouse groß
3-5 Wohneinheiten pro Haus
Geschosswohnen klein
5-8 Wohneinheiten pro Haus
Geschosswohnen mittel
10-20 Wohneinheiten pro Haus
Geschosswohnen groß
im Durchschnitt mehr als 30 WE pro Projekt
Geschosswohnen groß mit integrierter KiTa
im Durchschnitt mehr als 30 WE pro Projekt
Geschosswohnen groß
im Durchschnitt mehr als 30 WE pro Projekts
Geschosswohnen groß mit durchgehender EG Nutzung, mehr als 30 WE pro Projekt
Rahmenplan


Grundstücksverteilung EMD und Stadt Freiburg


Bauabschnitte
Abgrenzung Bauabschnitte
Vermarktbare Fläche
EMD: 58%
Stadt Freiburg: 41,5%
Sonstige: 0,5%
Quartiersgaragen
Quartiersgarage
Quartiersgarage optional
Gemeinbedarfsfläche
Schulcampus und KiTas
Grundstücksverteilung


Beispiel eines baufeldbezogenen Steckbriefes (Konzeptvergabe) der Stadt Freiburg


Baufeld 1.11 (WA11)

  • Grundstücksgröße: 9.050 m2
  • Typologie: Wohnhof / offener Blockrand
  • Wohneinheiten: rd. 105
  • Grundstückspreis: xy € pro m2
  • Einreichungsfrist bis XY.XY.20XX

VORGABEN AUS B-PLAN:

  • Allgemeines Wohngebiet, IV-V Vollgeschosse (mit max. xy bis xy m Höhe)
  • Baugrenze mit zulässiger Gebäudetiefe von 13 m pro Gebäude + 5,50 m bei KiTa, 2 Blocköffnungen
  • 2 Zugänge von der Straße (offen im Nordwesten, Durchgang im EG im Nordosten)
  • Baulinie entlang Nord- Ost und Südseite mit Eckumbauung

VORGABEN ZUR PARTZELLIERUNG GEBÄUDE:

  • mind. 6 eigenständige Gebäudeprojekte (= mind. 75% des Zielwertes von mind. 8) im Baufeld
  • max. 40 WE pro Projekt (bzw. max. Gebäudelänge von xy m oder max. GF von xy m)
  • mind. 3 unterschiedliche Gebäudetypen (vom kleinen Townhouse bis großen Geschosswohnungsbau) im Baufeld
  • Anordnung kleinerer Gebäudetypen auf der baumlosen Nordseite
  • Besondere Anforderungen an passiven Lärmschutz: keine
  • Wettbewerb: keine

VORGABEN ZUM FREIRAUM:

  • 1 gemeinschaftlich nutzbarer Wohnhof mit rd. 500 m² (Toleranz 10%) und gemeinsamen LBO-Spielplatz mit mind. 250 m²
  • private Vorzone und innenliegender Außenraum für jedes Gebäude
  • Gestaltung Vorzone: Pflasterung südwestl. und nordöstl. Durchwegung analog Aufmerksamkeitsfläche Straßenraum, ansonsten frei
  • Gestaltung Privatgärten: frei
  • Gestaltung Innenhof: mind. 3 Bäume, keine Nebenanlagen, ansonsten frei

VORGABEN ZU TRÄGERSCHAFTEN UND WOHNUNGSMIX:

  • mind. 4 unterschiedl. Bauherren im Baufeld, davon mind. 1 Baugruppe oder Genossenschaft
  • mind. 30% geförderte Mietwohnungen im Baufeld, Aufteilung über mind. 3 Gebäudeprojekte
  • mind. 20% selbstgenutztes Eigentum im Baufeld

VORGABEN ZU NUTZUNGEN:

  • Geschosswohnen und Maisonettes
  • 4-gruppige KiTa mit 1.000 m² GF, 2 Geschossen und Außenbereich von mind. 650 m² im Nordwesten
  • Höhenlage EG: Zur Straße 90 cm (Ausnahme KiTa: niveaugleich)

VORGABEN ZUR ERSCHLIEßUNG:

  • allseitige Erschließung straßenseitig mit individuellen Hauseingängen
  • Kfz-Stellplätze unzulässig
  • Schaffung von Radabstellanlagen im Verhältnis 1 zu 30 m² Wfl. in Keller / Fahrradtiefgarage, max. 25 % ebenerdig
  • kein 2. baulicher Rettungsweg erforderlich
  • UFC: 2, im Norden und Süden
Beispiel Baufeld

Rahmenplan für Dietenbach

Ein wichtiger Schritt für Dietenbach: Der Rahmenplan ist fertig. Am 8. Dezember 2020 hat der Gemeinderat der Stadt Freiburg den Rahmenplan für den neuen Stadtteil Dietenbach genehmigt. Der neue Stadtteil Dietenbach soll ein barrierefreier, gut durchmischter, urbaner Stadtteil mit bezahlbarem Wohnraum, einschließlich 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau, einem umweltfreundlichen Mobilitäts- und einem innovativen Energiekonzept werden. Die Entwicklung des neuen Stadtteils Dietenbach gehört zu den größten Vorhaben der jüngeren Stadtgeschichte. Über 15.000 Menschen sollen hier künftig ein neues Zuhause finden.

 

Erläuterungsbericht zum Rahmenplan – Langfassung

Erläuterungsbericht zum Rahmenplan – Kurzfassung

(Quelle: Homepage der Stadt Freiburg, Erläuterungsbericht zum Rahmenplan, Anlage 2)

Eckpunkte zum sozialen Wohnungsbau

Auf Ebene Bauabschnitt

  • 50 % geförderte Mietwohnungen.
  • Die 50 % Quote bezieht sich auf die Gesamtzahl aller Wohnungen.
  • Die Mietpreisbindung orientiert sich an der höchsten Laufdauer der jeweils geltenden Förderprogramme (derzeit 30 Jahre).
  • 25 % selbstgenutzte Eigentumswohnungen mit Bindungsdauer mindestens 10 Jahre.

Auf Ebene Baufeld

  • mindestens 30 % geförderte Mietwohnungen, die aufgeteilt werden über mind. 3 Bauvorhaben pro Baufeld, oder mindestens 30 % Geschossfläche,- mindestens 20 % selbstgenutztes Eigentum.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zur städtebaulichen Kleinteiligkeit

  • Der Parzellierungsvorschlag im Rahmenplan bzw. Bebauungsplan ist Richtschnur für die Grundstücksverkäufe.
    Die Zahl der Projekte im Baufeld oder Baublock darf maximal 30 % von der dort enthaltenen Anzahl abweichen.
    Abweichungen auf Ebene des Baublocks sind im gleichen Bauabschnitt wieder auszugleichen.
  • Die Lage der Grundstücksgrenzen kann verändert werden, insgesamt sind in einem Baufeld oder Baublock 75 %
    der im Rahmenplan dargestellten Gebäudetypen des Baufeldes zu bedienen.
  • Ein Interessent darf pro Baufeld oder Baublock insgesamt nicht mehr als 40 WE bauen, pro Baufeld können
    Interessenten maximal zwei Parzellen erwerben.
  • Einsatz des Anker-/Anliegerverfahren je Baufeld. Hierbei übernimmt der Anker für sich und alle Grundstücke der
    Anlieger alle baufeldbezogenen Querschnittsaufgaben. Die detaillierte Ausgestaltung der zugrundeliegenden
    Rahmenbedingungen wird im weiteren Jahresverlauf bekannt gegeben.
    Weitere Informationen zum Anker-/Anliegerverfahren finden Sie hier: (Infobox Anker-/Anliegerverfahren)

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zur Mobilität

  • Kfz-Stellplätze werden grundsätzlich in Quartiersgaragen untergebracht.
  • Baulast für Stellplätze in Quartiersgaragen mit Ablösung.
  • Ein Erwerb von Stellplätzen ist nicht möglich. Stellplätze können nur angemietet werden.
  • Es sind 12 Quartiersgaragen und 4 optionale Quartiersgargen geplant, die von der Stadt Freiburg in einer eigenen
    Gesellschaft verwaltet werden.
  • Kfz-Stellplätze innerhalb des Baufelds sind grundsätzlich unzulässig.
  • Schaffung von Radabstellanlagen im Verhältnis 1 zu 30 m² Wohnfläche im Keller / Fahrradtiefgarage.
  • Max. 25 % der Fahrradstellplätze oberirdisch in Vorgärten.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zum Klimaschutz

  • Gebäudestandard EH-40.
  • PV-Module auf mindestens 70% der Dachflächen.
  • Ausgleich nicht realisierter Anteile auf den Dächern im Verhältnis 2:1 an geeigneten Fassaden.
  • Die Gebäude haben Anforderungen des lebenszyklusweiten Klima- und Ressourcenschutzes zu berücksichtigen („graue Energie“) – Mindestziele.
  • Mehr als 10% aller Gebäude eines Baufelds müssen mindestens eines der Mindestziele überschreiten.
  • Alle Gebäude sind an das zentrale Nahwärmenetz anzuschließen.
  • Auf vom Gemeinderat bestimmten Baufeldern sind modellhafte adäquate Lösungen (z.B. Plus-Energie-Gebäude) zulässig.
  • Für die Baufelder wird eine Mindestzahl zu pflanzender Bäume festgelegt.
  • Die Begrünung der nicht für PV-Anlagen vorgesehenen Fassaden (Blockinnenbereich oder auch Außenfassade bis zum 2. OG) wird empfohlen.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zum inklusiven Quartier

  • In Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen müssen alle Geschosse barrierefrei erreichbar sein.
  • Zur Wahrung der Privatsphäre sollen Wohnungen im EG bis zu rd. 90 cm über dem Straßenniveau liegen. Der
    Zugang zu den Gebäuden ist dabei ebenerdig auszugestalten. Die Überwindung der Höhendifferenz erfolgt
    bspw. durch Aufzug.
  • Anreize zur Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnformen oder integrativer Wohnprojekte sowie hinsichtlich der
    Barrierefreiheit und der Integration von Menschen mit Behinderungen sollen geschaffen werden.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zur Ver- und Entsorgung

  • Zur Sicherung des zweiten Rettungsweges ab dem 3. OG sollen die großen Mehrfamilienhäuser nach Möglichkeit
    an der baumbestandenen nördlichen Straßenseite und kleinteilige Townhouses an der baumlosen Südseite
    liegen.
  • Innenhöfe sollen nach Möglichkeit von Feuerwehraufstellflächen frei sein.
  • Die Abfallentsorgung erfolgt flächendeckend über Unterflurbehälter. Zur Sicherung einer einheitlichen,
    nutzerfreundlichen Ver- und Entsorgung ist die im Steckbrief dargestellte Anzahl und Parzellenlage der
    Unterflurmüllbehälter bindend.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zur städtebaulichen architektonischen Qualität

  • Im Stadtteilzentrum sind die im Bebauungsplan in Lage und Höhe festgesetzten Kolonnaden als Kernelement
    der Gestaltung des städtebaulichen Ensembles in einer einheitlichen Optik entsprechend den Vorgaben des
    Gestaltungshandbuchs umzusetzen.
  • In städtebaulich wichtigen Situationen sollen keine Nebenfassaden im Sinne einer Rückseite oder Brandwand
    entstehen.
  • Durch entsprechende Organisation der Wohnungen und Grundrisse sind fensterlose oder fensterarme
    Nebenfassaden zu vermeiden. So sollen die Hauptfassaden der Eckgebäude der Baublöcke regelmäßig etwa in
    Gebäudetiefe (13 m) um die Ecke geführt werden.
  • Für Schlüsselbauten und -bereiche mit übergeordneter stadtteilbezogener Relevanz (insbes. Stadtteileingänge,
    Marktplatz, Hochpunkte) sollen konkurrierende Planungsverfahren (Wettbewerbe oder
    Mehrfachbeauftragungen) durch die jeweilige Eigentümerin / den jeweiligen Eigentümer durchgeführt werden.
    Das Teilnehmerfeld soll aus mindestens vier Architekturbüros bestehen. Der von einer Jury ausgewählte
    Planentwurf soll vom jeweiligen Büro realisiert werden. Die einzelnen Schritte Bestimmung des Verfahrens,
    Teilnehmerfeld, Besetzung der Jury) erfolgen im Einvernehmen mit der Stadt.
  • Bauvorhaben mit quartiersbezogener Relevanz (z. B. Lage am Quartiersplatz, an wichtigen Baufluchten/
    Eckgebäude) sind dem Gestaltungsbeirat vorzulegen. Deren Empfehlungen sind nicht verbindlich, es kann aber
    eine Wiedervorlage gefordert werden. Die Bauprojekte werden in öffentlicher Sitzung erörtert.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zur Freiraumqualität

  • Durch den Bebauungsplan werden Blocköffnungen zur Sicherung einer Zu- bzw. Durchwegung und
    ausreichenden Durchlüftung festgesetzt.
  • In jedem Innenbereich eines Baublocks ist ein großer gemeinschaftlich nutzbarer Innenhof (gemeinsamer LBO-
    Spielplatz und/oder Gemeinschaftshof/-garten) herzustellen.
  • Die gemeinschaftlich nutzbaren Innenhöfe sollen zur Wahrung ihrer Freiraumqualität ohne Nebenanlagen wie
    Fahrradschuppen hergestellt werden (Privatgärten ausgenommen).
  • Die Wohnungen im EG sollen bis zu 90 cm über der angrenzenden Straße liegen, wobei der Zugang zu den
    Gebäuden ebenerdig ausgestaltet werden soll. Soweit der Bebauungsplan nur Nicht-Wohnnutzungen im EG
    vorsieht, kann niveaugleich mit der Straße gebaut werden.
  • Die gärtnerisch gestalteten Vorgartenbereiche sollen sich in ihrer Höhe geringfügig vom angrenzenden
    Straßenraum abheben (Differenzierung zum öffentlichen Raum). Dieser Höhensprung gilt nicht für Lagen mit
    gewerblicher EG-Nutzung.
  • Die Gestaltung der Vorgärten unterscheidet sich nach jeweiliger Lage. Grundsätzlich sind hier bauliche
    Nebenanlagen ausgeschlossen.
  • In Teilbereichen bestehen Pflanzgebote oder in Verbindung mit Aufmerksamkeitsflächen, im Straßenraum
    Pflastergebote für den Vorgarten.
  • Grundsätzlich ist für jede Wohnung eine privat nutzbare Freifläche (Privatgarten, Terrasse, Balkon, Loggia oder
    Dachterrasse) herzustellen.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zum Beitrag für das Quartier

  • Dietenbach soll ein Stadtteil der kurzen Wege sein, in dem Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Betreuung, Verkehr
    und Erholung so eng wie möglich verflochten werden. Bei der Grundstücksvergabe sind die Voraussetzungen für
    die Ansiedlung der gewerblichen und sozialen Nutzungen in den dafür vorgesehenen Bereichen zu schaffen.
  • Grundsätzlich sind in den Bereichen mit gemischter Nutzung hybride Strukturen (z. B. Wohn- und
    Geschäftshäuser) mit vertikaler Mischung vorzusehen. In den betreffenden EG-Zonen sind die Voraussetzungen
    für attraktive Lagen für Nicht-Wohnnutzungen durch eine Geschosshöhe von mindestens 4 m und ebenerdige
    schwellenfreie Zugänge auf dem gleichen Niveau wie die Straße zu schaffen. In solchen EG-Zonen ist in den
    ersten 10 Jahren nach Fertigstellung in Abstimmung mit der Stadt auch eine Wohnnutzung zulässig.
  • Als Nutzungsarten sind die Wohnheime, der Bio- und Drogeriemarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche
    unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit gem. § 11 BauNVO und der großflächige Discounter und
    Vollsortimenter in den hierfür vorgesehenen Baufeldern vorgegeben (Lage: Rahmenplan S. 53). Andere
    gewerbliche Nutzungen in den Baufeldern sind frei.
  • Die integrierten 4-gruppigen KiTas (Lage: Rahmenplan S. 53) sollen mindestens 1.000 m² Geschossfläche und eine
    Außenspielfläche von ca. 500 m ² (neben einem mitbenutzbaren LBO-Spielplatz) haben.
  • Die Gewerbehöfe an der B31a sind als hybride Strukturen mit einem Wohnanteil von bis zu 50 % der
    Geschossfläche des Bauvorhabens in den vorgesehenen Lagen zu planen (Lage: Rahmenplan S. 53).

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891210100000

Eckpunkte zum Erbbaurecht

Die Stadt Freiburg plant alle Baugrundstücke im Erbbaurecht zu vergeben.
Bei der Definition der Parameter finden die allgemeinen wohnungspolitischen Zielsetzungen der Stadt zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und insbesondere der 50 %-Beschluss des Gemeinderats für geförderten Mietwohnungsbau Berücksichtigung. Ferner liegen den Parametern die aktuellen Förderbedingungen aus dem derzeit gültigen Landeswohnraumförderprogramm Baden-Württemberg (aktuell: BW 2020/2021) zugrunde.

Erbbaurechtskonditionen für Mietmaßnahmen
Die Parameter für künftige Neuvergaben greifen ineinander und sind als Gesamtpaket zu verstehen:

  • Erbbaurechtslaufzeit von 75 Jahren.
  • Reduzierung des dinglichen Regelerbbauzinses von 4 % auf 2 %.
  • Schuldrechtlich reduzierter Erbbauzins von 1,5 % p.a. für geförderten Mietwohnungsbau: Anteil von 50 % und
    Dauer der Bindung 25 Jahre bei einem 33 %igen Abschlag auf die Mietspiegelmiete.
  • Möglichkeit zur Gewährung von weiteren, schuldrechtlich vereinbarten Abschlägen auf den reduzierten
    Erbbauzins bei einem zusätzlichen Leistungsangebot zum Beispiel längere Bindungsfristen oder höherer Abschlag
    auf die Mietspiegelmiete.
  • Mindesterbbauzinssatz von 1 % p.a.
  • Wahlmöglichkeit zwischen jährlicher Erbbauzinszahlung oder einmaligem Ablösebetrag.
  • Bei jährlicher Erbbauzinszahlung – Regelanpassung alle 3 Jahre – Bemessungsgrundlage der Anpassung ist der
    Verbraucherpreisindex und die durchschnittliche Steigerung der Bruttomonatsverdienste.
  • Beleihungsgrenze für die Erbbaurechte, bei der die Stadt ihre Zustimmung erteilt, wird auf 90 % des
    Verkehrswerts (Gebäude) erhöht.

 

Auszug aus den Gemeinderatsbeschlüssen (ohne Gewähr)
https://ris.freiburg.de/vorlagen_details.php?vid=4891312100032


*Ich wünsche einen Erwerb/ Miete in folgendem Teilbebauungsabschnitt (Mehrfachauswahl möglich):

Interesse / unverbindliches Angebot abgeben

Die folgende Abbildung der einzelnen Bauabschnitte ist interaktiv. Sie finden dort Informationen zu den künftigen Baufeldern der Entwicklungsmaßnahme Dietenbach GmbH & Co. KG und der Stadt Freiburg. Die Baufelder bzw. Parzellen sind mit Städtebaulichen Kennwerten unterlegt. Der Bauabschnitt 1 enthält die detailliertesten Informationen analog des geplanten Satzungsbeschlusses für 2023. Die Satzungsreife der Bauabschnitte 2 – 6 entnehmen Sie den Vorgaben des Rahmenplanes. Änderungen und Ergänzungen Städtebaulicher Kennwerte werden fortlaufend aktualisiert.

Für noch nicht angemeldete Interessenten aus der Bauwirtschaft wird der Zugang zu den Städtebaulichen Kennwerten/ Bauabschnitten erst nach erfolgreicher Registrierung freigeschaltet. Die Freischaltung wird per E-Mail bestätigt.

Mit einem Doppelklick auf Angebotsabgabe Bauabschnitte 1-6 gelangen Sie direkt zum Prozess der Angebotsabgabe.

Bitte melden Sie sich zunächst an.

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3. Login für „Mein Konto“ erstellen

Hier müssen Sie Ihre E-Mail-Adresse und ein Passwort für Ihren persönlichen Zugang hinterlegen. Zur sicheren 2-Faktor Authentifizierung benötigen wir außerdem noch Ihre Handynummer.

Weitere Informationen zur 2-Faktor-Authentifizierung finden Sie unter „häufig gestellte Fragen“.


4. Sie haben es fast geschafft: Datenschutzhinweise und Veränderungen des Planungsstands

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